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融信中国:坚守长期主义,不惧“三道红线”
时间:2020.11.12 | 来源:时代财经

“三道红线”监管的出台是一个残酷的开始,但它也在开启一个房地产“管理红利”的时代。对于很多像融信中国这样已经提前着手降杠杆和提升经营能力的房企来说,这不见得是件坏事。



两个多月前,房地产行业多了一个热门词--“三道红线”,监管层要对房企的有息负债设置增长阈值。


这是一道“必答题”,对于所有的房地产企业来说。但不同的是,它们有着各自截然不同的紧迫性,融信中国的计划是未来将三个指标都控制在红线范围之内。


“三道红线”监管是对房地产行业高杠杆的一次喊刹车。所谓的“三道红线”指的是房企剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据踩线条数,房企被分为“红橙黄绿”四档,“红档”房企为“三道红线”均踩,“橙档”踩中两条,“黄档”踩中一条,而“绿档”房企则没有踩中任何一条“红线”。


对融信中国来说,这算不上一道太难解的题,因为截至上半年,其剔除预收款后的资产负债率为73.8%,净负债率为91.25%,现金短债比为1.7倍,三条红线仅有资产负债率中招,且还只是刚刚过线。


“三道红线”监管的出台是一个残酷的开始,但它也在开启一个房地产“管理红利”的时代。对于很多像融信中国这样已经提前着手降杠杆和提升经营能力的房企来说,这不见得是件坏事。



强指引:守住财务纪律


“三道红线”的监管以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。如果三道红线全部踩中,房企的有息负债不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%。


而按照“三道红线”的标准,有接近九成的上市房企都踩线了,这也意味着一旦监管实施,房企过去所依赖的加杠杆扩张模式将被戴上“紧箍咒”。作为“黄档”房企,融信中国眼下压力不算太大,它仅有资产负债率踩线,而TOP30房企中,触及这一红线的企业有23家。


这很大程度上受益于融信中国的战略预判。在2018年迈上千亿台阶之后,融信中国就迅速切换赛道,从过去的“追求规模”转换到“修炼内功”上,它的核心诉求是要在财务、产品、成本以及管理上找到突破口,完成内部的一次重塑。


降杠杆、提升安全边际被置于重要地位,融信中国给自己设定的目标指引是将净负债率控制在70%到90%。在这一财务纪律之下,融信中国主动减速,稳步降杠杆,保持充足流动性,审慎拍地和通过合作开发减少资金压力;同时,实现增量与存量的长期平衡,短期内聚焦增量,适度参与存量。


眼下融信中国的财务已经处于行业内较为稳健的水平。截至上半年,其在手现金与银行存款312.6亿元,一年内到期债务约184亿,占比下降至27%,现金短债达到1.7倍,短期偿债压力较小。同时,融信中国未使用授信达1059亿元,资金流动性充足。


安信证券指出,整体来看,融信中国广义负债可持续性尚可,在债务结构方面,债券融资占比较高,有息负债抵质押率适中,短期债务占比较低。虽然剔预资产负债率略弱于监管要求,但后续改善压力不大。


今年以来,融信中国的发债久期总体拉长,融资利率持续走低。1-8月,其美元债平均发行期限为3.8年,相比2019年拉长0.8年;公司债平均发行期限2年(考虑回售),相比2019年拉长0.2年;ABS发行期限基本持平于2年。以此测算的各类债券平均发行期限为2.4年,相比2019年拉长0.1年。同时,上半年,融信的综合融资成本从2019年底的6.85%进一步下降至6.67%。


鉴于目前融信中国的财务抗风险能力,国际三大知名评级机构惠誉、标普、穆迪分别重申了融信“BB-”、“B+”、“B1”评级,展望皆为稳定。



融信式进化:拒绝内卷


“三道红线”明面上是降杠杆,但它俨然是一盘综合的经营棋局,融资、运营、投资、管控等都是棋子,它倒逼房企全方位修炼自己的“内功”。


从去金融属性的大方向来看,房企若想要更长久和健康的存活于行业,向经营管理要红利已经势在必行。融信中国认为,在目前经营杠杆取代融资杠杆、土地杠杆、资本杠杆的情况下,所有房企都要想办法提升经营效率。


作为一家年轻的千亿房企,融信中国一直在以自己的方法论进化。在对内变革的路上,它希望锻造自己城市深耕和强悍的运营能力,这也被融信视为决胜未来的关键;对外则保持开放,寻找拥有区域优势的同路人,降低成本。


融信保持进化的初衷是避免“内卷化”的出现,它在不断优化组织架构,提升运营能力,精细化管理已经深入到它的肌理之中。据时代财经了解,现在融信要求所有条线,不管能不能量化,都要明确出明年比今年要做哪些提升,能量化的则需要量化出来。


因势而动的动态组织优化也在同步进行,从去年底开始,融信中国开始调整组织架构。这样做的目的有三,一是要深耕,要做升级管控;二是为了扁平化、效率更高;三是让管理的颗粒度更细一点。


针对十个区域,融信也做了分级授权,两个规模较大的区域集团将获得更多的授权,集团只管核心的里程碑节点,这类区域集团已经可以做到深耕,而规模相对小的则需要集团更多的管理和投入。极致的深耕正在给融信带来区域规模效应,今年上半年,浙江区域集团所辖的杭州单城就为融信贡献了220.79亿元的销售,占公司总销售额的36.58%。


而在对外方面,融信进一步用合伙人的思维寻求合作,今年跟接近十家房企建立了合作,并协议签下超20个项目。


做长期主义者是融信中国的经营信条,而以此为目标所修炼的“内功”让融信可以从容地面对“三道红线”,对融信来说,这既可以约束其财务不断优化,也能够更充分地发挥其运营优势。

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